Hyreshöjning på över fem procent är för mycket
Ronnebyhus är ett aktiebolag ägt av Ronneby kommun. Hur det skall tolkas, är inte helt självklart. Allt från ett värde på en halv miljard kronor ner till nära nog konkursfärdigt kan försvaras.
Det viktiga i den här analysen är att Ronnebyhus haft uppdraget att för kommunstyrelsen redovisa bokslutet i åtminstone två delar. Den ena är avkastningen för de ”normala” lägenheterna, dels avkastningen på Vård- och omsorgsboendena.
På sitt sätt är det de senare, som är intressantast. En gång, för många år sedan, beslöts att Ronnebyhus skulle äga och förvalta en del äldreboenden. Min tolkning är att kommunen skulle utnyttja att Ronnebyhus sannolikt var bäst på att driva fastigheterna. Kapitalkostnaderna skulle vara de, som skulle gälla vid ett kommunalt ägande.
Verkligheten har hela tiden varit annorlunda. Hyrorna för äldreboendena har hela tiden hållits så höga, att många miljoner kronor har tillförts Ronnebyhus.Enligt det sätt att räkna, som Ronnebyhus använder, borde avkastningen vara 5,9 procent. Då täcks räntan på 2,4 procent, borgensavgiften på 0,5 procent och risken på 3 procent.
Hade äldreboendena ägts av kommunen, hade endast räntan räknats, egentligen något lägre. För kommunens skolor räknar vi inte med borgensavgift, ej heller någon riskkostnad.
Den verkliga avkastningen för äldreboendena var under 2023 7,8 procent. Därmed låter kommunstyrelsen sig nöja. Kontraktet tillåter justering i efterhand.
På samma sätt har Ronnebyhus ett avkastningskrav på 5,9 procent på de ägda hyresrätterna. Dilemmat är att avkastningen blev futtiga 2,2 procent. Den viktiga förklaringen var hyresförlusterna. Dessa var nio procent, dels därför att många lägenheter inte hade efterfrågan, dels att många var avställda i väntan på reparation.
Hyreslägenheterna har ett bokfört värde på 664 miljoner kronor. Skulle en köpare ha samma avkastningskrav som Ronnebyhus, skulle värdet bli 276 miljoner kronor.
Å den andra sidan skall revisorerna årligen ange ett uppskattat värde på fastigheterna. De menar att saluvärdet är runt 600 miljoner kronor över bokfört värde! På marknaden är avkastningskravet inte så högt.
Problemet för Ronnebyhus är den låga direktavkastningen. Därför vill man ha en rejäl hyreshöjning. De outhyrda lägenheterna talar ett annat språk, höj inte hyran med mer än fem procent! Sannolikt är redan detta för mycket. Invånarna behövs i kommunen.
Det byggs inte mycket i länet just nu. Karlskrona synes vara undantaget. I samband med starten av högskolan flyttar ungdomar dit. Likväl: Lediga bostäder i Karlskrona kan bli förödande för Ronneby.
Hemnet visar att bostadspriserna är rejält lägre i Ronneby. På kort sikt lockas invånarna bo kvar i Ronneby kommun. På längre sikt styrs nybyggnation till orter med arbetstillfällen. De finns inte i Ronneby. I Ronneby behövs, i dag, i huvudsak en del trygghetsboenden, alternativt seniorboenden, för att ge en god standard för våra äldre.
Sune Håkansson
